Auf einen Trugschluß, dem viele Anleger unterliegen, die meinen, ihre Vermögenswerte durch Investitionen in Immobilien retten zu können, weist die FAZ in einem Artikel hin. Gerade das Denken, daß Immobilien sicher seien, hat dazu geführt, daß die Preise am Markt deutlich gestiegen sind. Dies widerspricht aber noch dazu den demographischen Erwartungen, die besagen, daß es in wenigen Jahren und Jahrzehnten zu einem Überangebot mit entsprechendem Preisverfall mangels Nachfrage an Mietern und Käufern kommen wird. Schon jetzt ist mit 24-30 Jahresmieten zu rechnen, um die ursprüngliche Investitionssumme hereinzuspielen. In vielen Fällen bleibt die Rendite unter der Inflationsrate, fast immer ist eine alternative Investition in Anleihen und Aktien rentabler.
Auch wird übersehen, daß wenn überhaupt Wertsteigerungen zu erwarten sind, diese bestenfalls aus dem Anteil des Grundstücks am Gesamtwert erwachsen. Gebäude verfallen nämlich aus natürlichen Gründen im Wert. Wenn sie nicht genützt werden sowieso, wenn sie genützt werden aus der Nutzung.
Rechnet man aber Investitionssummen, Verzinsungen oder allfällige Kreditkosten, samt den hohen Kosten für die Abwicklung solcher Anlagengeschäfte, so fällt so ein Investitionsgeschäft eher unter die Rubrik "Liquiditätsmanagement" denn unter "Rendite". Ist die Liegenschaft mit Kredit (mit-)finanziert, kann der Liquiditätsdruck sogar beträchtlich werden, wenn der gleichbleibenden Tilgung Ausfälle bei den Mieteinnahmen gegenüberstehen. Was natürlich auch eintritt, wenn Wechselfälle des Lebens die Einnahmensituation verändern.
Die Hoffnung, gegen Inflation abgesichert zu sein, erfüllt sich gleichfalls nicht. Steigt die Inflation, steigen auch die Kosten, nicht nur die Mieteinnahmen. Dafür folgt schlechter Wirtschaftslage auch bei Immobilien ein Preisverfall.
Die erwartete Absicherung im Alter - Investition in Immobilien als Sparplan also - tritt nur in sehr seltenen Fällen ein. Stößt man die Immobilie später ab aus erwähnten Gründen des Wertverlusts, behält man sie stehen die als Verzinsung relativ niedrigen Mieterträge hohem Erhaltungs- und Renovierungsaufwand gegenüber, der mit Krediten finanziert werden muß. Das Liquiditätsspiel beginnt von vorn.
So bleibt der alte Grundsatz aufrecht, daß man eine Immobilie nur kauft, wenn man sie auch selber nutzt. Es gibt sie nicht, die Wertsicherung, nach der alle sich sehnen.
***
